DECENTRALIZZAZIONE ACQUA CALDA SANITARIA

[Guilliam]

Buongiorno a tutti,

vorrei capire se in una palazzina di 15 appartamenti, dotata di acqua sanitaria centralizzata, è possibile per un condomino distaccarsi dalla stessa (dopo una perizia) senza avere il benestare dell'assemblea condominiale e dove trovo dei riferimenti normativi.
Ringraziando anticipatamente

Saluti
William

[Esa]

Perché? Spende tanto?

[Guilliam]

No, semplicemente vorrebbe ridurre le spese installando un impianto autonomo per l'acqua calda sanitaria, mantendendo il riscaldamento centralizzato

[Esa]

"vorrebbe ridurre le spese installando un impianto autonomo per l'acqua calda sanitaria"
Quindi, spende troppo. Ma quanto spende? Per quale consumo?

[Guilliam]

Nel condominio dividono le spese a persona. Loro sono 4, 2 adulti e 2 bambini, e con questo metodo di ripartizione si trovano ad avere una spesa di circa 1000€ l'anno per la sola ACS. Ora vogliono sapere se si possono distaccare dall'impianto centralizzato e passare a quello autonomo, senza avere il permesso dell'assemblea condominiale, rimanendo comunque allacciati all'impianto centralizzato per quel che riguarda il riscaldamento.

In sostanza, si può passare da ACS centralizzata a ACS autonoma, senza il benestare dell'assemblea condominiale? E se si come si deve procedere?

[soloalfa]

Con la stessa spesa del distacco potrebbero pagare di tasca propria i contalitri per tutti e 15 gli appartamenti...

[Esa]

"Con la stessa spesa del distacco potrebbero pagare di tasca propria i contalitri per tutti e 15 gli appartamenti..."
Già e in più continuare a pagare 1.000 euro o poco meno, visto che la maggior parte delle spese è legata alla circolazione dell'acqua e al mantenimento della temperatura?

[Guilliam]

Ok, ma il cliente quel tipo di lavoro non lo vuole fare. Lui vuole togliersi dall'impianto centralizzato e vuole capire se è fattibile... E cosa deve fare...

[NoNickName]

La Sentenza 5974 del 25/03/2004 ammette il distacco unilaterale dal riscaldamento centralizzato con distacco delle proprie tubature da quelle condominiali, senza approvazione da parte dell'assemblea, quando è possibile dimostrare che il distacco non compromette squilibri termici, nè aggravi di spesa per coloro che restano collegati. Comunque chi si stacca è tenuto a continuare a pagare per le spese di manutenzione e conservazione dell'impianto termico centralizzato, proporzionalmente alla propria quota millesimale. Mentre sarà esonerato dalle spese di consumo combustibile.

Un limite da tenere presente può venire dal regolamento di condominio contrattuale (richiamato negli atti di compravendita o depositato presso un Notaio o la Conservatoria) che può vietare il distacco del singolo condomino dall'impianto centralizzato, senza l'approvazione unanime di tutti i condomini.

[Guilliam]

Grazie

[girondone]

e poi forse può cambisre wualcosa anche se il generstore x acs è lo stesso o no del rischio
e se per es hanno i 4 tubi o solo 2 no?

[Guilliam]

Mi stavo chiedendo due cose:

Cosa si deve analizzare per capire se c'è uno squilibrio termico lungo la linea dell' ACS in seguito al distacco da parte di un condomino. Io credo non ci sia uno squilibrio, ma magari non prendo in considerazione alcune cose. Qualcuno ha qualche idea?

Il fatto che venga eseguito un distacco, comporta un aumento delle spese da parte degli altri condomini? Mi spiego meglio:
La spesa dovrebbe cambiare in base alle richieste delle varie utenze. Ma il ricircolo?

Grazie per l'aiuto.

[SuperP]

Io credo non ci sia uno squilibrio

Concordo

La spesa dovrebbe cambiare in base alle richieste delle varie utenze. Ma il ricircolo?

Qui si apre un discorso enorme.
Il ricircolo, o meglio la quota parte, dovrebbe a mio avviso pagarla anche il tuo cliente, come la manutenzione etc.
Quanto è il consumo energetico del ricircolo? Da calcolare analiticamente.. e la vedo duretta.. ma si può fare.

[Guilliam]

il mantenimento dell'impianto lo deve pagare sicuro (manutenzione straordinaria), adesso ci sono numerose sentenze che dicono che non serve paghi le manutenzioni ordinarie... mah...

il problema è che anche se lo calcoli analiticamente (che è una follia), non si ha mai la certezza del risultato sul futuro (e come reagirà l'impianto)... Allora come fare?

[Esa]

Per avere un'idea del costo di esercizio del ricircolo, si potrebbe procedere in questo modo:
- rilevare la temperatura di mandata e quella di ritorno
- rilevare il punto di funzionamento della pompa (diagramma di lavoro, assorbimento elettrico e misura della differenza di pressione.
A quel punto con semplici operazioni (portata x deltaT x tempo) avrò un'idea dei consumi.
E mi accorgerò della loro enormità in confronto al servizio.

[cri_15]

Secondo voi (chiaramente dipende anche dall'estensione della rete), se dico che per ricircolo (isolato ma non da Allegato B al DPR 412/93) e dispersioni boiler si perde la metà dell'energia necessaria per il riscaldamento dell'acqua calda sanitaria, vado molto lontano dalla realtà?

[SuperP]

vado molto lontano dalla realtà?

No..

[mat]

Per avere un'idea del costo di esercizio del ricircolo, si potrebbe procedere in questo modo:
- rilevare la temperatura di mandata e quella di ritorno
- rilevare il punto di funzionamento della pompa (diagramma di lavoro, assorbimento elettrico e misura della differenza di pressione.
A quel punto con semplici operazioni (portata x deltaT x tempo) avrò un'idea dei consumi.
E mi accorgerò della loro enormità in confronto al servizio.

Ma la temperatura del ritorno non è costante, occorrerebbero misurazioni continue. Installare un contacalorie su mandata e ritorno e ripartire con le quote millesimali?

[Guilliam]

Esa, sono d'accordo con te che i consumi per il ricircolo sono un'enormità, ma se le spese per la forza motrice vengono messe tutte assieme (pompe risc.+pompe ACS) e suddivise a millesimi, alla fine non si ha un aggravio della spesa da parte degli altri condomini, dovuto al distacco dall'impianto di un utente...

[Guilliam]

Mi stavo chiedendo una cosa... Parlando con l'amministratore mi ha detto che le spese per l'acqua calda sono suddivise a persona, mentre le spese per il riscaldamento a millesimi. La centrale termica è dotata solo di contatori divisionali classici (acqua, luce e gas).
Mi dice che lui, considerando che nel periodo estivo non si usa il riscaldamento, prende i conteggi totali dei mesi senza riscaldamento e poi li divide per il numero di mesi senza riscaldamento... In questa maniera ha un costo unitario mensile dell' ACS, che a sua volta moltiplica per i 12 mesi e così ha complessivo di spesa per l'acqua calda... Dal totale annuale quindi, toglie la quota per l'acqua calda e così avrà la quota per il riscaldamento da poi suddividere a millesimi...

E' questo un metodo corretto di suddivisione?

E poi, una volta che il condomino si starà staccato dall'uso dell' ACS, ci potrà essere un aggravio della spesa per gli altri condomini, con questo tipo di ripartizione? (secondo me no, perchè non c'è un calcolo preciso dei consumi e quindi anche l'elettricità spesa per la pompa di ricircolo (che è la cosa che più mi preoccupa) con questo metodo, viene in parte "mischiata" alla corrente spesa per il riscaldamento e il resto della centrale termica, sbaglio?)

Grazie per l'aiuto

[NoNickName]

I casi sono due:
1) il numero di persone cala (cioè i condomini che si staccano vengono sottratti al totale), ma quindi ogni condomino rimanente pagherà di più (per manutenzione e ricircolo) e quindi avrà un aggravio. L'aggravio lo paga il condomino che si stacca.
2) il numero di persone non cala (perchè continuano ad essere residenti anche se non consumano acqua calda), e quindi colui che si stacca pagherà l'acqua calda due volte.

[Guilliam]

Scusami, ma non capisco...

Il numero di persone cala, perchè se il numero di persone per esempio, dell'intero condominio era 30, adesso distaccandosi l'appartamento (dove sono residenti 4 persone) la suddivisione sarà fatta per 26... Ma anche i consumi saranno ridotti, perchè 4 persone non ne fanno uso, quindi la quota di m3 di acqua calda consumata calerà.
Il condomino staccato, sarà comunque costretto a pagare le spese di mantenimento dell'impianto (questo è sicuro); ma quello che mi chiedo io è: "Distaccandosi lui, la pompa di ricircolo continuerà comunque a funzionare... Porterà questo ad un aggravio di spesa per gli altri condomini?E poi, le spese per il consumo di gas, si aggraveranno per gli altri condomini?"

[NoNickName]

"Distaccandosi lui, la pompa di ricircolo continuerà comunque a funzionare... Porterà questo ad un aggravio di spesa per gli altri condomini?

Ovvio. Se il denominatore cala (da 30 a 26 condomini), fatto 100 il costo dell'impianto, il quoziente aumenta. Quindi ogni condomino pagherà (100/26-100/30)% di più rispetto a prima (0,51%). Quindi coloro che si staccano dovranno pagare i 0.51*26/4 =3,315% delle spese a testa, cioè il 13.26% del totale.

E poi, le spese per il consumo di gas, si aggraveranno per gli altri condomini?"

Non ci saranno maggiori consumi di gas, in quanto ritengo che possano essere considerate proporzionali al consumo.

[Esa]

"Non ci saranno maggiori consumi di gas, in quanto ritengo che possano essere considerate proporzionali al consumo"
Anche a me sembra che il consumo per il ricircolo resti sempre uguale e lo devono pagare quelli che usufruiscono del servizio. La spesa di mantenimento dell'impianto (sostituzione boiler, ecc.) deve essere ripartita tra tutti. Le spese di esercizio no, in quanto, a differenza del riscaldamento (dove uno è comunque riscaldato, indirettamente), nell'ACS non cìè alcun beneficio indiretto.
Lo diceva mia madre: cosa studi da tecnico a fare? Fai l'avvocato.

[NoNickName]

La formula è quella che ho descritto sopra, salvo diversa interpretazione dell'assemblea condominiale. Ma la Corte Costituzionale dice che non ci devono essere aggravi per i rimanenti condomini. Ora, il costo totale del ricircolo è costante indipendente dal numero dei condomini, ma questi avranno un aggravio perchè il denominatore della divisione cala. Per me, salvo diverse interpretazioni, chi si stacca deve pagare l'aggravio come prescritto dalla Corte Costituzionale, che giustamente non fa differenza tra costi fissi e costi variabili, ma parla di "AGGRAVI".

[Guilliam]

Parlando con il cliente e con altri colleghi sono arrivato a questa valutazione. Ditemi pure se condividete o no:

IMPIANTO CENTRALIZZATO RISCALDAMENTO

Condomino pagherà spese come sempre.
Pagherà spese manutenzione ordinaria e straordinaria.

IMPIANTO CENTRALIZZATO ACQUA CALDA SANITARIA

Condomino sarà sgravato dalle spese di consumo (non facendone più utilizzo)
Pagherà spese manutenzione straordinaria (e non ordinaria)

CONCLUSIONI:

Squilibri termici non se ne avranno anzi, ci sarà un miglioramento (anche se minimo) per le altre utenze.
Aggravio di spese:
Aggravio di spese metano, non se ne hanno, anzi in teoria ci dovrebbe essere una riduzione del consumo.
Aggravio spese acqua, non se ne hanno, anzi in teoria ci sarà una riduzione dei consumi di acqua calda totali (comunque l'eventuale aggravio sarebbe dovuto solo alle maggiori richieste di acqua).
Aggravio spese corrente, in definitiva non se ne dovrebbero avere, in quanto il consumo di energia al massimo rimarrà lo stesso, ma la ripartizione verrà eseguita in un numero minore di persone.

Qualcuno condivide il ragionamento?

[girondone]

presumo che il tutto vada dimostrato calcoli alla mano... no?

[Guilliam]

Non saprei come procedere con i calcoli, o mi spiego meglio, dovrei avere strumenti che al momento non possiedo.

Sono giunto alla conclusione che la quota parte di energia elettrica per il ricircolo se la deve pagare (se no c'è un aggravio per gli altri).
Quindi se vuole staccarsi, deve pagare, manutenzione straordinaria e quota parte di energia elettrica.

ORA un dubbio atroce mi assale:
Le dispersioni termiche della rete? O meglio: Lui si distacca, l'impianto deve funzionare per mantenere in temperatura la rete a casa delle perdite della stessa. Lui distaccandosi, genera un aggravio di spesa agli altri? E se si, come si può ovviare a tale problema?

Please Help me!

[NoNickName]

Secondo me le dispersioni sono un consumo, non potendosi individuare quale quota di energia è usata e quale dispersa, quindi io direi che non le deve pagare.
Invece l'energia elettrica e la manutenzione, come dici tu e come già dicevo io sopra, sì.

[Guilliam]

Grazie

[Guilliam]

Ultima domanda dopo prometto che non rompo più:

Nell'eventualità che la cosa vada in contenzioso e il tutto degeri con vittoria da parte dei condomini. Il cliente ha la possibilità di rifarsi su chi hA fatto la perizia? Chiedendo che i lavori vengano pagati dal perito?

[gfrank]

Se il a fronte di un eventuale contenzioso si procede in giudizio, il giudice richiederà ad un CTU una perizia tecnica, tenedo presente che anche il condominio per procedere in giudizio dovrà dimostrare l'aggravio delle spese con una perizia di parte ed ovviamente il tuo cliente dovrà dimostrare che l'aggravio non sussite.
Se poi, dovesse risultare che tu hai sbagliato nel redigere la perizia tecnica, il tuo cliente può rivalersi nei tuoi confronti ....

[gfrank]

Per procedere correttamente, in modo da non incappare in eventuali responsabilità civilistiche, come succede per il riscaldamento centralizzato, è opportuno fare una "analisi energetica" individuando gli "eccessivi" consumi dell'impianto ACS, individuare gli opportuni correttivi e relativi costi, e paragonare il tutto ai costi del distacco.
Se risultasse che l'ACS condominiale, a livello energetico è un "colabrodo", in prima battuta il tuo cliente richiede al condominio di provvedere alla ristrutturazione dell'impianto condominiale.
Se la proposta viene bocciata, a questo punto pùò anche staccarsi, pagando esclusivamente l'ipoteteca quota calcolati sui consumi dell'impianto "come ristrutturato" e non cone è nella realtà. E questo si può sostenere anche in tribunale. Il tuo cliente non è tenuto a pgare l'energia dispersa, perche gli altri non vogliono "tappare il foro".

[girondone]

boh! bella domanda
io ho da poco rinunciato ad una relazione per un imp non funzionante....
per non addentrami nei meandri dei tribunali...

[jack66]

Buonasera a tutti, vorrei rispolverare questo vecchio topic nato (quasi) in tempi non sospetti e che ritengo molto attuale dato che con l'arrivo dei primi consuntivi c'è il serio rischio di avere distacchi di massa dall'ACS centralizzata...cosa ne pensate alla luce di tutte le nuove nozioni che abbiamo acquisito in tema di contabilizzazione e ripartizione delle spese?
Lo chiedo soprattutto in merito alla effettiva necessità o meno di non apportare aggravio di spesa agli altri condòmini, obbligo che ritenevo limitato al riscaldamento prima di leggere questo topic

[jack66]

Nessun intervento...credo sia un tema importante. Potrebbe essere una buona idea trasferire il topic nella sezione contabilizzazione...nn esistente all'epoca dell'apertura

[jack66]

Scusate...ogni tanto riporto in testa questo argomento nella speranza che qualcuno dica la sua rispetto al mio ultimo quesito

[girondone]

eccomi
regolamenti locali a parte
direi che il codice civile quando parla di "notevole squilibrio" non parli di imp acs
quindi uno può staccarsi senza bisogno di relazioni direi
gli resterà , oltre a fare le cose in regola dich di conf scarico fumi ecc, da pagare la parte involontaria direi

che dite?

[jack66]

In linea di massima il risultato a cui sono giunto è lo stesso a cui sei giunto tu, anche se per come l'hai messa giù, ovvero considerando che nel CC si faccia solo riferimento al riscaldamento (degli ambienti e non dell'acs) come a tuo avviso non c'è bisogno di relazione allora mi verrebbe da dire non bisogna neanche compensare l'aggravio di spesa.
Vedendola in modo più generico e considerando il riscaldamento cui si riferisce il CC esteso anche all'ACS, allora va da se che non dovendo aggravare le spese degli altri condomini si dovrà pagare la quota involontaria...e il punto che i ha portato a riesumare questo argomento è proprio questo, dato che negli impianti centralizzati con l'avvento della contabilizzazione si manifesteranno costi involontari per l'ACS compresi tra il 50 e l'80% del totale!!!

[girondone]

GIUSTO DUBBIO
ma quello penso che se lo cucca
a me per ora interessava dire alla sig.a che non le serviva nessuna relazione da me
grazie