Un mio cliente ha acquistato il piano terra di uno stabile esistente dove c'erano degli uffici confinanti al piano superiore con delle abitazioni. La sua intenzione è quella di trasformare gli uffici in una autorimessa per poi rivendere i box. A livello urbanistico e ai fini della prevenzione incendi non ci sono problemi e ha già tutte le autorizzazioni del caso.
L'impianto di riscaldamento dell'intero edificio è però centralizzato e la zona che vuole trasformare è anch'essa servita da questo impianto. Il cambio d'uso prevede il distacco dall'impianto centralizzato con l'eliminazione dei radiatori trasformando la zona da riscaldata a non riscaldata.
L’articolo 1118, comma 4, del Codice civile prevede che «il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. In tal caso, il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma». La giurisprudenza ha poi precisato che il condomino distaccatosi è comunque tenuto al pagamento della quota fissa.
In questo caso sicuramente ho un aggravio di spesa per i condòmini adiacenti a questo spazio che si troverebbero a confinare con una zona non riscaldata rispetto a prima che lo era. Quindi il distacco potrebbe non essere fattibile. Se il mio cliente trovasse però un accordo economico una tantum con i confinanti a compensazione di questo aggravio?
Mi sempre poi certo che i futuri acquirenti dei box della nuova autorimessa dovranno partecipare alle spese per la manutenzione straordinaria e per la quota fissa dovuta al consumo involontario. Qualche scappatoia?
Esperienze o osservazioni?
Distacco dall'impianto centralizzato per cambio di destinazione d'uso
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Re: Distacco dall'impianto centralizzato per cambio di destinazione d'uso
Sì, c'è una scappatoia, se diamo seguito al recente parere ANACI (che non fa giurisprudenza, ovviamente, ma può essere portato come parere motivato in giudizio).
Il condomino distaccato dal punto di vista tecnico altro non è che un condomino non distaccato che ha tutte le valvole chiuse. Quindi non conviene mai distaccarsi, ma semplicemente non prelevare calore dalla rete di riscaldamento centralizzata, chiudendo i terminali. Così facendo si pagheranno ovviamente le spese di gestione, manutenzione ordinaria e straordinaria, ma non quelle derivanti dallo squilibrio termico dell'impianto.
Potrebbero nascere dei problemi se l'impianto di riscaldamento facente capo alla porzione di fabbricato soggetto al cambio di destinazione debba essere frazionato tra i nuovi proprietari.
Inoltre nel caso specifico, cambiando destinazione in autorimesse, potrebbero esserci problemi sapendo che saranno dotate di impianto di riscaldamento, pur inutilizzato (cosa vietata per esempio in Lombardia).
Il condomino distaccato dal punto di vista tecnico altro non è che un condomino non distaccato che ha tutte le valvole chiuse. Quindi non conviene mai distaccarsi, ma semplicemente non prelevare calore dalla rete di riscaldamento centralizzata, chiudendo i terminali. Così facendo si pagheranno ovviamente le spese di gestione, manutenzione ordinaria e straordinaria, ma non quelle derivanti dallo squilibrio termico dell'impianto.
Potrebbero nascere dei problemi se l'impianto di riscaldamento facente capo alla porzione di fabbricato soggetto al cambio di destinazione debba essere frazionato tra i nuovi proprietari.
Inoltre nel caso specifico, cambiando destinazione in autorimesse, potrebbero esserci problemi sapendo che saranno dotate di impianto di riscaldamento, pur inutilizzato (cosa vietata per esempio in Lombardia).
"Discutere con certe persone è come giocare a scacchi con un piccione. Puoi essere anche il campione del mondo ma il piccione farà cadere tutti i pezzi, cagherà sulla scacchiera e poi se ne andrà camminando impettito come se avesse vinto lui.”
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Re: Distacco dall'impianto centralizzato per cambio di destinazione d'uso
Si, questo aspetto è molto complicato. Vai a spiegare agli acquirenti di un box che dovranno pagare i costi fissi dell'impianto centralizzato e sostenere le spese delle manutenzioni straordinarie.NoNickName ha scritto: ↑mer ott 09, 2019 07:48
Potrebbero nascere dei problemi se l'impianto di riscaldamento facente capo alla porzione di fabbricato soggetto al cambio di destinazione debba essere frazionato tra i nuovi proprietari.
L'ideale sarebbe raggiungere un accordo economico con il condominio e con i singoli condomini direttamente confinanti che determina una modifica sostanziale dell'impianto in quanto questa zona non farà più parte della zona termica e che lo esclude da tali costi futuri. Devo verificarlo con un legale.
Tom Bishop
Re: Distacco dall'impianto centralizzato per cambio di destinazione d'uso
In tal caso, il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma». La giurisprudenza ha poi precisato che il condomino distaccatosi è comunque tenuto al pagamento della quota fissa.
Scusate non riesco a trovare questa aggiunta relativamente al pagamento della quota fissa, ero rimasto al mantenimento delle spese per la manutenzione straordinaria e messa a norma ma le quota fissa mi è sfuggito.
Fa riferimento ai consumi involontari?
Scusate non riesco a trovare questa aggiunta relativamente al pagamento della quota fissa, ero rimasto al mantenimento delle spese per la manutenzione straordinaria e messa a norma ma le quota fissa mi è sfuggito.
Fa riferimento ai consumi involontari?
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Re: Distacco dall'impianto centralizzato per cambio di destinazione d'uso
Dove l'hai letta?
"Discutere con certe persone è come giocare a scacchi con un piccione. Puoi essere anche il campione del mondo ma il piccione farà cadere tutti i pezzi, cagherà sulla scacchiera e poi se ne andrà camminando impettito come se avesse vinto lui.”
Re: Distacco dall'impianto centralizzato per cambio di destinazione d'uso
Buonasera, nel primo post di Tom Bishop
" L’articolo 1118, comma 4, del Codice civile prevede che «il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. In tal caso, il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma». La giurisprudenza ha poi precisato che il condomino distaccatosi è comunque tenuto al pagamento della quota fissa. "
" L’articolo 1118, comma 4, del Codice civile prevede che «il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. In tal caso, il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma». La giurisprudenza ha poi precisato che il condomino distaccatosi è comunque tenuto al pagamento della quota fissa. "
Re: Distacco dall'impianto centralizzato per cambio di destinazione d'uso
Se mi distacco e non pago più neanche la mia quota dei consumi involontari, provoco un aggravio di spesa agli altri condomini, contrariamente al CC.
Nel caso specifico credo vi sia un'ulteriore complicazione: le uuii soprastanti o confinanti con la nuova autorimessa si troveranno ad avere una maggiorazione della superficie disperdente, con conseguenti problematiche anche sul dimensionamento dei corpi scaldanti.
Non credo che ciò sia risolvibile una tantum, in quanto questi soggetti avranno aggravi permanenti; si dovrebbe sicuramente procedere ad una buona coibentazione, ma non si riuscirebbe ad azzerare le nuove dispersioni.
Nel caso specifico credo vi sia un'ulteriore complicazione: le uuii soprastanti o confinanti con la nuova autorimessa si troveranno ad avere una maggiorazione della superficie disperdente, con conseguenti problematiche anche sul dimensionamento dei corpi scaldanti.
Non credo che ciò sia risolvibile una tantum, in quanto questi soggetti avranno aggravi permanenti; si dovrebbe sicuramente procedere ad una buona coibentazione, ma non si riuscirebbe ad azzerare le nuove dispersioni.
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Re: Distacco dall'impianto centralizzato per cambio di destinazione d'uso
Ulteriore e recente giurisprudenza relativa ai distacchi: http://www.quotidianocondominio.ilsole2 ... cmpid=nlqf
"Discutere con certe persone è come giocare a scacchi con un piccione. Puoi essere anche il campione del mondo ma il piccione farà cadere tutti i pezzi, cagherà sulla scacchiera e poi se ne andrà camminando impettito come se avesse vinto lui.”